Jual Beli Tanah, Apakah Termasuk Tanaman dan Bangunan di atasnya?

 Jual Tanah, Apakah Termasuk juga pohon, tanaman atau bangunan yang ada di atasnya?

 TANYA

 Mohon maaf Pak yai.. Misalnya saya jual Tanah tidak Kontan, Lalu hasil tanah tersebut milik saya /penjual, Atau pembeli Tanah tersebut? Atau di bagi dua? Trimakasih..

JAWABAN

Ada dua pendapat dalam soal ini. Pertama, hasil tanah milik PEMBELI, BUKAN penjual. kecuali kalau ada kesepakatan di awal bahwa isinya untuk penjual. Kedua, hasil tanah termasuk tanaman dan bangunan itu tetap milik penjual.

Dalilnya dari kitab al majmuk sbb:

 ( إذا باع أرضا وفيها بناء أو غراس - نظرت فإن قال : بعتك هذه الأرض بحقوقها - دخل فيها البناء والغراس ; لأنه من حقوقها ، وإن لم يقل : [ ص: 500 ] بحقوقها ، فقد قال في البيع : : يدخل

tetapi ada juga sebagian ulama yg berpendapat bahwa hasil tanah tetap milik penjual; kecuali kalau si penjual menyatakan sebaliknya

Ini pendapat yg menyatakan bahwa hasil buminya menjadi milik pembeli. yg lain menyatakan tetap milik penjual:

 واختلف أصحابنا فيه على ثلاث طرق ( فمنهم ) من قال : لا يدخل في الجميع ; لأن الأرض ليست بعبارة عن الغراس والبناء ، وتأول قوله في البيع عليه إذا قال : بحقوقها ( ومنهم ) من نقل جوابه في الرهن إلى البيع ، وجوابه في البيع إلى الرهن وجعلها على قولين ( أحدهما ) لا يدخل في الجميع ، ; لأن الأرض اسم للعرصة دون ما فيها من الغراس والبناء ( والثاني ) يدخل ; لأنه متصل بها فدخل في العقد عليها كسائر أجزاء الأرض ( ومنهم ) من قال في البيع : يدخل ، وفي الرهن : لا يدخل ، ; لأن البيع عقد قوي يزيل الملك ، فدخل فيه الغراس والبناء ، والرهن عقد ضعيف لا يزيل الملك ، فلم يدخل فيه الغراس والبناء  

Ulama Syafi'iyah berbeda pendapat dalam tiga perbedaan: pertama, tidak termasuk seluruhnya. Karena, tanah tidak termasuk di dalamnya tanaman dan bangunan. Ucapan "dalam jual beli" dikaitkan dengan kasus apabila penjual menyatakan "bi huquqiha / dengan hak-hak tanah". Kedua, pendapat yang mengaitkan jawabannya dalam masalah perubahan akad dari gadai ke jual beli; dan jawaban dalam soal pemindahan jual beli ke masalah gadai dan dalam hal ini dua pendapat: 

Pertama, tidak termasuk ke dalam semuanya. Karena, tanah adalah nama untuk daratan tanpa bangunan atau tanaman (Arab: arshah). 

Kedua, termasuk. Karena, pohon dan bangunan bersambung dengan tanah,maka masuk dalam akad sebagaimana bagian tanah yang lain. 

Sebagian ulama berpendapat bahwa tanaman dan bangunan termasuk dalam jual beli, sedangkan dalam gadai tidak termasuk. Karena jual beli itu akad yang kuat yang menghilangkan kepemilikan sehingga tanaman dan bangunan termasuk di dalamnya.  Sedangkan gadai adalah akad yang lemah yang tidak menghilangkan kepemilikan sehingga tanaman dan bangunan tidak termasuk di dalamnya.

( الشرح ) الأرض مؤنثة وهي اسم جنس لم يأت واحده بالهاء ، والغراس يستعمل في الشجر يقال : غرست الشجر أغرسه ، ويقال للنخلة أول ما تنبت غريسة قاله الجوهري وغيره . أما الأحكام فقد قال الأصحاب : إذا قال : بعتك هذه الأرض أو العرصة أو الساحة أو البقعة وكان فيها بناء أو غراس دون ما فيها من الشجر والبناء لم يدخل ذلك في البيع بلا خلاف ، وإن قال : بما فيها من البناء والغراس دخل البناء والغراس بلا خلاف ، وكذلك إذا قال : بما فيها أو مع ما اشتملت عليه حدودها أو حوته أقطارها ، وإن قال : بعتكها بحقوقها فالحكم كذلك على المشهور ، وصرح الشيخ أبو حامد بنفي الخلاف فيه ، وكذلك يقتضيه إيراد أكثر الأصحاب لكن الإمام حكى أن من أئمتنا من قال : لا يدخل محتجا بما قاله القاضي حسين قبله على سبيل الإشكال أن اسم الحقوق إنما يقع على الطريق ومجاري الماء وما أشبههما ، ورأى الإمام أن هذا أقيس وهو كما رأى ، إلا أن يثبت عرف عام باستتباع الأرض للشجر أو بدخولها تحت اسم الحقوق وهو بعيد . وقد رأيت ابن حزم الظاهري ادعى الإجماع - في كتابه المحلى - على أن من اشترى أرضا فهي له بكل ما فيها من بناء قائم أو شجر ثابت ، وهذه دعوة منكرة ، وهي بإطلاقها تشمل ما إذا قال . بحقوقها ولما إذا لم يقل ، بل هي ظاهرة في الثاني ، والخلاف مشهور في المذهب كما سيأتي ، ولم يبلغني في هذه المسألة شيء عن العلماء المتقدمين بل هو مذهب أبي حنيفة ومالك [ ص: 501 ] استتباع الأرض للغراس والبناء ، كما نص عليه الشافعي ، والحنابلة صنعوا كصنع الشافعية ولعلهم تبعوهم في ذلك . فإن لم يكن في المسألة إجماع كما ادعاه ابن حزم فلا شك أن للنظر فيها مجالا وإلا فيلغوا ما أثبته الأصحاب من التخريج ولا تصير المسألة بذلك من مسائل الخلاف ، وإن كان القياس يقتضيه كما نقوله فيما بعد وقاله الإمام هنا ، وإن لم يقل بحقوقها فقد اختلف الأصحاب على طرق ( إحداها ) أن البناء والغراس لا يدخلان في البيع ولا في الرهن ; لأن اسم الأرض لا يشمل ذلك لغة ولا عرفا ، ولا دليل على تبعيتها لها من عرف ولا غيره فلا وجه للدخول ، وهذا هو القياس ، وهي طريقة أبي العباس بن سريج ، لكنها خلاف ظاهر نص الشافعي ، فإنه قال في الأم والمختصر : وكل أرض بيعت فللمشتري جميع ما فيها من بناء وأصل .

فاحتاج من ذهب إلى هذه الطريقة أن يحمل قول الشافعي في البيع على ما إذا قال بحقوقها ، وقوله في الرهن على ما إذا أطلق لكن يتوجه على هؤلاء من الإشكال ما أورده القاضي حسين وغيره ، أن ذلك إذا لم يدخل عند الإطلاق ينبغي أن لا يدخل ولو قال بحقوقها ; لأن اسم الحقوق لا يشمله ، وإنما يشمل المر ، ومسيل الماء ، ومطرح القمامات وما أشبهها ، وهو إشكال قوي ، وحينئذ تكون هذه الطريقة مخالفة لنص الشافعي ; ولما نقلناه عن مذهبي أبي حنيفة ومالك وما اقتضاه إطلاق من نقل الإجماع إن ثبتت عن المتقدمين ، وقد جعل الإمام والغزالي في الوسيط هذه الطريقة هي الأصح وشذا في ذلك ، وإن كان القياس يقتضيه ولعمري أن يثبت إجماع أو نص فالحق ما قالاه . وقد جهدت في تطلب نفس هذه المسألة فلم أجد إلا نصه صلى الله عليه وسلم على أن " من باع نخلا مثمرة فثمرتها للبائع إلا أن يشترط المبتاع " والأصحاب يفرقون بأن البناء والغراس يراد للتأبيد بخلاف الثمرة ، وقد يحتجون به ; لأنه اقتضى بمفهومه دخول الثمرة غير المؤبرة في البيع ، ولا يشملها اسم النخلة ، ولكن لاتصالها بها ، والبناء والغراس كذلك ، والطريقة الثانية [ ص: 502 ] نقل جوابه من البيع إلى الرهن ، ومن الرهن إلى البيع ، وتخريج المسألتين على قولين . ( أحدهما ) يدخل البناء والشجر عند الإطلاق في البيع والرهن ، ; لأن البناء والشجر بمنزلة أجزاء الأرض ، وأجزاء الأرض تدخل عند الإطلاق ، فكذلك هذه .

( والقول الثاني ) أن الأرض مبيعة ومرهونة دون ما فيها لعدم تناول الاسم ، وهاتان الطريقتان مشتركتان في التسوية بين البيع والرهن وعدم الفرق بينهما على خلاف ما يقتضيه نص الشافعي ، وإيراد الحنابلة في كتبهم يوافق هذه الطريقة الثانية ، فإنهم ذكروا وجهين والقول المنصوص مع المخرج ، وقد يسميان وجهين وهذه الطريقة الثانية منقولة عن أبي الطيب بن سلمة وأبي حفص بن الوكيل وادعى الشاشي في الحلية أنها أصح الطرق ، وأن أصح القولين منها تدخل في البيع والرهن جميعا ، وكذلك يقتضيه كلامالجرجاني في التحرير قال : إن أصح القولين دخوله في البيع والرهن والهبة ، والطريقة الثالثة : أن المسألتين على ظاهرهما إذا أطلق بيع الأرض تبعها ما فيها من البناء والشجر ، وإذا أطلق رهنها لم يتبعها ، والفرق من وجهين .

( أحدهما ) أن عقد البيع أقوى ; لأنه ينقل الملك ، فجاز أن يستتبع ، والرهن عقد إرفاق واستيثاق . ( والثاني ) أن المنافع الحادثة لما كانت للمشتري كذلك الموجود في الحال وليس كذلك الرهن ; لأن المنافع الحادثة لا تدخل ، وكذلك الثمرة الحادثة تكون للمشتري ولا تكون للمرتهن ، وهذه الطريقة منقولة عن أبي إسحاق المروزي ، ونقلها الماوردي والرافعي عن جمهور الأصحاب ، وقال القاضي أبو الطيب والروياني : إنها الصحيحة وقد تعزى لابن أبي هريرة أيضا ، واعترض الإمام وغيره على الفرق بالقوة والضعف ، بأن المبيع الاسم ، يعني فلا معنى للقوة والضعف وممن ضعف هذا الفرق تلميذ المصنف قال : ; لأن البيع إنما تظهر قوته فيما يتناوله ورد عليه . أما لا يتناوله فلا يؤثر فيه ، ولهذا إذا شرط أن لا يدخل الغراس في البيع لم يدخل ، وإذا قال في الرهن : بحقوقها [ ص: 503 ] دخل ، وما ذكره من أن المبيع في ذلك الاسم ظاهر ، وكذلك الفرق الثاني لاغ ، فإن المنافع الحادثة تبعتها لكونها حادثة في ملك المشتري ، ولا كذلك الحاصلة عند البيع ، ألا ترى أن الثمرة الحادثة بعد البيع للمشتري قولا واحدا والثمرة الحاصلة المؤبرة عند البيع لا تدخل قولا واحدا .

واعترض أبو العباس الفزاري على الفرق الأول بأن البيع لما قوي وأزال الملك وجب أن لا يؤثر إلا فيما دل عليه اللفظ ، تقليلا لضرر البائع بتفويت الملك عليه بخلاف الرهن ، فإنه أقل ضررا لبقاء الملك ، فيكون مقتضى الفرق عكس المدعى ، وأبدى ابن الرفعة فرقا واغتبط به بحيث إنه ذكره في كتابه في غير هذا الموضع حذرا من اخترام المنية قبل الوصول في الشرح إليه ، ثم لما وصل إليه هنا ذكره ، وهو أن لفظ الأرض يشمل الأس والمغرس ، فلو بقي البناء والشجر للبائع لخلا الأس والمغرس عن المنفعة ، وتكون منفعتهما مستثناة لا إلى غاية معلومة ، فإنه لا يمكن قلع البناء والشجر ; لأنه محترم يراد للبقاء ولا تبقيته بأجرة ; لأنه حين أحدثه أحدثه في ملكه ، فإذا كان الأس والمغرس بهذه المثابة لا يصح بيعه مفردا باتفاق ، فوجب إذا ضم إلى مبيع خلا عن ذلك أن يبطل في الجميع للجهالة بالثمن . فلما أفضى محذور الإخراج إلى هذا ، حكم بالاندراج ، حرصا على تصحيح العقد ، كما أدرج الحمل في البيع وإن لم ينتظم اسم الشاة والجارية طلبا للتصحيح وحذرا من الإبطال ، بل للحمل غاية تنتظر ، ومع ذلك أدرج ولا غاية هاهنا تنتظر ، وهذا المعنى مفقود في الرهن ; لأن المرتهن لا يستحق شيئا من منافعه ، حتى يكون استيفاء البناء والغراس مخرجا للعقد عن وضعه ، ثم اعترض على نفسه بأنه لا يجعل هذا المحذور مانعا من دخول المغرس والأس ، ويحمل البيع على ما سواهما طلبا للتصحيح ، وأجاب بأن اللفظ يتناول المجموع ، وهذا يضعف عنه ، فلم يمكن إبطاله به .

وقد بقي عليه في هذا الكلام أمران . ( أحدهما ) ذكره وهو أن القائل بعدم دخول البناء والشجر ، ويحتمل أن يقول بعدم دخول المغرس والأس ، وقد ذكر صاحب التتمة فيما إذا باع [ ص: 504 ] الأرض خلا البناء والشجر ; أن المغرس والأس هل يبقى على ملكه ؟ فيه وجهان كالوجهين في بيع البناء والغراس ، وذكرهما القاضي حسين ورتبهما على بيع الغراس ( إن قلنا : ) يستتبع المغرس فههنا أولى ، وإلا فوجهان ( والفرق ) أن اللفظ هاهنا توجه نحو البناء والشجر فقوي على التبعية بخلافه فيما يتلف ، وكذلك قال الخوارزمي إن الأصح أنه لا يبقى ، فقد ظهر مما قاله أن للمانع أن يمنع لو لم يدخل البناء والشجر لزوم المحذور المذكور .

( الثاني ) أنه ليس يلزمه من السوق إلى تصحيح العقود إدراج شيء في العقد لم يقتضه العقد لا لفظا ولا عرفا ، والحمل إنما دخل لاقتضاء العرف له وأما هنا فإن أدخلنا البناء والشجر أدخلنا ما لم يدل عليه لفظ العاقد لغة ولا عرفا ، وإن أخرجناه وأدخلنا المغرس لزم المحذور الذي أبداه على رأيه ، وإن أخرجنا المغرس خالفنا لفظ العقد وشموله له ، فلم يبق إلا إفساد العقد ، وقد يقال : إن إفساد العقد أيضا محذور ولم يصر إليه صائر فلم يبق إلا النظر في أخف المحذورات الثلاثة يلتزم ، والحكم بإدخال البناء والغراس حكم بإثبات أم زائد على مدلول لفظ العاقد ، لم يتعرض له بإثبات ولا نفي ، فليس في مخالفة اللفظ نفي ما يقتضيه ، أو إثبات ما ينفيه ، أما إثبات شيء لم يتعرض له اللفظ بإثبات ولا نفي فلا يقال فيه مخالفة ولا موافقة . أما الحكم بإخراج المغرس ، والأس فهو إخراج لبعض ما تناوله فكان مخالفا له ، فكان الأول أولى ، وهو الحكم بتبعية البناء والغراس ، هذا إن ثبت أنه لا يمكن إدخال الأس والمغرس مع إخراج البناء والشجر ، وهو القسم الثالث بما أبداه ، وفيه نظر ، فإنه يمكن أن يقال : إن الأس والمغرس كل منهما قابل للانتفاع به في الجملة ، بحفر سرب من تحت البناء ، وأخذ تراب ذلك المكان ، ووضع بدله بحيث لا يضر بالبناء ، وأشباه ذلك ، فلم تعدم المنفعة بالكلية ، ألا ترى : أن القاضي حسينا قال في فتاويه : إنه إذا باع عشر أذرع من أرض عمقا في عرض ذراع صح ؟ وللبائع أن ينتفع بأرضه [ ص: 505 ] ما جاوز عشر أذرع عمقا ، بأن يحفر تحت عشر أذرع بئرا ، أو مبنيا على الوجه الذي يمكنه الانتفاع والله أعلم .